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水泥管桩的适用条件主要包括以下几个方面：
1. 土壤地质条件：
地下水位较低或者恒定。
土质不易流失或沉降，结构稳定，无显著裂缝或夹杂有机质、泥沙等杂物。
土壤密实度较高，有足够的承载力。
适用于素填土、杂填土、淤泥质土、粉土、粘性土、稍密及中密的砂土等场地。
2. 建筑物类型和用途：
适用于高层建筑，如高层住宅、商业楼、办公楼等。
适用于大型桥梁、立交桥等道路交通建设。
适用于大型工业建筑，如电厂、化工厂、钢铁厂等。
适用于抗震设防烈度不大于7度地区的一般工业与民用建筑，以及在特定条件下适用于抗震设防烈度8度的地区。
3. 荷载和受力情况：
主要承受竖向受压的低承台桩基础，当用作承受竖向拉力、水平荷载为主的桩基工程时，应根据具体情况另行设计。
适用于多层和结构高度不大于80m的高层建筑物桩基础。
4. 环境腐蚀性：
适用于微腐蚀性、弱腐蚀性场地；在特殊情况下，具有中等腐蚀性场地如需采用管桩基础，应根据地方经验进行防腐蚀设计。
5. 其他特殊条件：
在遇到淤泥、淤泥质土、密实砂层等复杂地质条件时，需要通过现场和室内试验来验证水泥土复合管桩的适用性。
管桩不宜应用于或应慎用的地质条件包括：桩端持力层以上覆盖层中含有不适宜作桩端持力层且管桩又难以贯穿的坚硬夹层，管桩难以贯入、岩面埋藏较浅且倾斜度较大的场地等。
水泥管桩的适用条件涉及土壤地质、建筑物类型、荷载受力、环境腐蚀性以及特殊地质条件等多个方面，需根据具体情况进行综合评估和设计。